在城市规划用地分类中，字母M指工业用地，在这大类下增设新型产业用地（M0），用于融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等。它也是工业用地的一种，与传统的M1M2M3形成系列。其可在工业保护线内布局，但不得超过工业保护线总规模的10%（市区四街道和两新区可适当提高比例），工业保护线外不受限制，但市镇两级核心区不得布局。

（名词解释：中试，指中间性试验，产品正式投产前小规模试验）

新型产业用地（M0）项目用房包括：

产业用房：用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等。不低于总计容建筑面积的50%。

配套用房：含小型商业、配套宿舍，不超过项目总计容建筑面积的30%。其中配套型住宅（R0）不高于总计容建筑面积的20%。

按能否分割转让分为：

不可分割转让的新型产业用地，面积小于50亩，出让年限50年；

可分割转让的新型产业用地，面积大于50亩，出让年限40年，其计容建筑面积不超过总计容建筑面积的49%，上下限区间为[24.5%，49%]。分割的单栋建筑套内建筑面积不少于平方米，每个基本单元套内建筑面积不少于平方米。

按供地方式可分为：

新增用地：只能招拍挂，出让年限40年（不可分割50年），与市国土部门签土地出让合同；

“工改M0”：可协议出让，出让年限50年，与市国土部门签土地出让合同变更协议；

已出让土地转M0：办理使用条件变更手续，出让年限为原建设用地剩余年限，与市国土部门签土地出让合同变更协议；

集体建设用地M0：可规划为不可分割M0，仅集体自持或出租。

一、M0土地出让底价计算公式

1、基本公式：

M0=[M1×0.4×(1-X)+C×0.41×X]×R×N/50

其中：M1为普通工业用地市场评估的地面地价；

C为商服用地市场评估价的楼面地价，需进行容积率修正，修正为地面地价；（楼面地价=土地单价÷容积率=土地总价÷总建筑面积）

X为分割转让比例；

R为容积率，原则上大于3.0，不超过5.0，可申请适当提高上限；

N为实际出让年限；

0.4：与工改工地价计收一致；

0.41：根据《东莞市科研用地暂行管理办法》，可分割销售的科研用地项目,按商服用地地价的0.41倍进行修正。

2、工改M0地价：

M0土地出让底价扣减原土地使用条件下用地价格后，再打5折。

3、不可分割M0出让后申请分割转让补缴出让金为：

剩余年期下可分割M0价格扣减原不可分割M0价格的差额。

二、用地用房贡献

项目总计容建筑面积包括贡献用房面积，贡献用房面积不计入可分割转让面积，不占用可分割转让比例。

1、招拍挂取得的土地建设M0，实行“一地一策”，R≤3.0，由属地政策自行明确贡献比例；3.0＜R≤5.0部分，贡献计容建设面积的6%；R＞5.0部分，贡献计容建设面积的12%。

2、已出让土地调整用途或提高容积率的建设M0的：R≤3.0，无需贡献；3.0＜R≤5.0部分，贡献计容建设面积的5%；R＞5.0部分，贡献计容建设面积的10%。贡献的产业用房归政府所有，免缴地价。

3、工改M0，贡献土地的，至少15%的土地无偿移交政府，不够的缴交2倍对应使用类型土地出让底价。贡献用房的，R≤3.0，无需贡献；3.0＜R≤5.0部分，贡献计容建设面积的2.5%；R＞5.0部分，贡献计容建设面积的5%。

4、市镇联合招商基地区域或“一事一议”确定的M0项目，按“一地一策”执行。

M0属市储备土地的，贡献的用房和用地按市、镇8：2比例分配；

反之

M0属镇储备土地的，贡献的用房和用地按市、镇2：8比例分配。

三、产业用房转让

分割转让的新型产业项目建设、出售参照商品房。产业用房再次转让的，原开发主体、政府和产业用房管理主体有优先原价回购，他们放弃的可入市转让，但转让方要上缴政府增值收益。

增值收益=二次转让交易价格－（原销售价格+原缴纳的税费）

首次转让登记未满3年（含）的，增值收益%上缴；

首次转让登记满3年未满5年（含）的，增值收益按50%上缴；

首次转让登记满5年的，增值收益按20%上缴；

四、监管协议与验收

招拍挂拿地建设M0的，监管协议作为土地出让公告的附件发布；

已出让土地转M0的，监管协议和补出让金方案报市政府审批；

协议出让“工改M0”，监管协议和“三旧”改造方案报市政府审批。

监管协议明确的最低要求：

（一）开发主体在我市注册成立独立法人；

（二）有较强的投资产出。满足以下条件之一：

投资强度（投资总额/占地面积）不低于万元人民币/亩。

年产出比（年度工业总产值/占地面积）不低于万元人民币/亩。

（三）年财政贡献（增值税+企业所得税总额）达最低线。

贡献与分割比例挂钩，呈正相关

最低线参照《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》（东府[]74号）标准折半执行，即：

1、落户松山湖项目不少于万元人民币/亩、滨海湾新区项目不少于万元人民币/亩；

2、落户次发达镇项目不少于40万元人民币/亩；

3.落户其它园区、镇（街）项目不少于50万元人民币/亩（东南临深片区项目不少于万元人民币/亩，其中樟木头镇项目不少于75万元人民币/亩）。

年进出口总额达到4亿元人民币的企业，财政贡献标准可按80%执行。

项目建成投产后，投资强度或年产出比通过验收的，才可申请分割用房不动产转移登记。项目运营满5年，财政贡献通过验收，自持部分和配套用房才能办证。验收不过的，1年期限整改。整改后财政贡献指标仍未达标的，补足差额，则视为通过。

未通过达产验收的，罚保证金、停止分割转让和办证、列入黑名单、甚至无偿收回土地。

五、政策衔接

1、原科研用地（C65，含C6未细分至小类的科研设计用地）可选择沿用《东莞市科研用地管理办法》（有效期至年12月31日）或补出让金按M0政策管理；

2、本办法出台前正在建设或完成竣工验收的产业转型升级基地项目，继续沿用《东莞市产业转型升级基地认定和管理办法》；

3、本办法出台前已获得开发主体准入和选址准入的，可沿用《东莞市产业转型升级基地认定和管理办法》或补出让金按M0政策管理；

4、申请提高容积率的产业转型升级基地项目，沿用沿用《东莞市产业转型升级基地认定和管理办法》的，由市土储中心收回，调整规划后再重新公开出让；按M0政策管理的按上述基本公式补出让金；

5、本办法出台后工改孵化器的，统一供应不可分割M0（但认定为国家级孵化器的除外）；

6、“工改M1”和“倍增计划”总部经济项目产权分割政策与M0政策并行，可自行选择。

《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》、《东莞市科研用地管理暂行办法》详见阅读原文。

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