听说，

东莞遍地卖公寓的现象，

很快将发生重大变化

年10月20日，东莞规划局、住建局、房管局联合发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知》（以下简称《通知》），严控目前公寓等商用物业的规划、设计。

商用公寓的住宅性质，将被大大削弱。目前市面上在售公寓产品，或将从东莞市场消失。

重点内容详解

1

开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用途。

解读

这里的用途改变可以理解用：实际用途发生改变，即视为改变。

2

商业、办公类建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式设计。

解读

不能设计为住宅，就只能设计成办公室。

3

商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置厨房。卫生间、茶水间（饮水供应点）、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。

解读

没有厨房，对中国人来说就不是住家的房。从使用功能上加之限制。

4

商业、办公类建筑的平面形体应规整，不应设置供套间办公单元使用的开口天井，如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间，只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置，不能设在商业、办公单元内部。

解读

阳台、天台只能是公共滴！

5

建筑立面需进行公建化处理！

解读

简单理解就是，不能通过平面局部凹陷解决厨卫采光通风。

一句话理解就是，看上去要更像写字楼，而不是住宅。

6

商业、办公类建筑如因功能需要，确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于平方米（首层商铺除外）。

解读

未来带洗手间的公寓，至少要㎡。不过估计没人冒险做这种超大公寓。

7

商业金融用地上建设的商业、办公类建筑，应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例，带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

解读

即便有人冒险做这种超大公寓，也不能超过总体量的30%。

8

对规划用途为商业、办公类建筑，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构，依法注销机构备案。

解读

形成产业链条连带责任机制，不仅不能建，还不能宣传。中介机构一并管制。

9

根据《东莞市科研用地管理暂行办法》规定，科研用地中可对外销售的产业用房部分，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于平方米。

解读

科研用地也不能钻空子。

重要提示

在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》（东府办〔〕39号，发布时间年3月21日）发布之后，出让的商住及商业金融业用地，按照上述标准严格执行。

也就是说今年3月21日之后出让的地块，要严格遵从以上规定执行。

1、今年东莞涌现出了大量商办公寓，在住宅受到严控的背景下，商办公寓受到投资者青睐，价格上涨较快。本规定出台的初衷之一或为抑制开发和投资过热的商办公寓市场预期，让市场回归理性。

2、这是“房子用来住的，不是用来炒的”指导思想的延伸，明确和清晰商业、办公与住宅建筑的功能属性。治理楼盘开发乱象，严格遵守建筑规范，规范和完善东莞房地产市场秩序，促进东莞房地产行业平稳健康的发展。

3、本规定对于当前的城市规划起到维护作用。过多的商办公寓，将会影响或者改变原有的控规所要达到的效果，造成”商务－居住”混杂局面，影响商务区形象，给城市管理带来负担和安全隐患。

4、本规定或将影响未来城市控规变得更加科学合理．即在城市规划之初，在土地拍卖之前，最大限度地减少”商改住”的可能性，如合理控制商务区写字楼开发规模，减少非商务区地块商业比重等。

5、-年间，东莞批出大量商业和办公类地块，造成此类产品严重饱和。年始相关部门吸取教训，大幅减少了商业地块的供应，大幅调低了商业面积在地块的比重。过去成交地块不受本规定影响，未来地块指标会得到合理控制，因此本规定对于未来商办公寓市场影响较小。

6、由于未来商办公寓会越来越少，从另外一个角度分析，当前商办公寓的去库存迎来机会。房企或将抓住”商办公寓卖一套少一套”的稀缺性，加速成交。